Para entender a dinâmica de funcionamento dos fundos imobiliários, é preciso conhecer alguns conceitos aplicados a eles.
Ticker
Assim como as ações de empresas abertas, as cotas de fundos imobiliários são identificadas no pregão por um código – ou ticker. Esse código é formado por quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 (XXXX11). Se o fundo for listado no mercado de balcão organizado da B3, haverá ainda a letra B no final (XXXX11B).
Portfólio
Existe uma variedade de empreendimentos imobiliários em que os fundos podem investir – e a escolha da estratégia de investimento e do que entra no portfólio é o que determina o nível de risco e o potencial de retorno de cada carteira.
Popularmente, os fundos imobiliários são classificados em alguns grupos diferentes:
Fundos de tijolo (ou de renda): São os que investem em ativos reais – ou seja, em imóveis de fato. Esses são os que costumam ganhar com aluguéis. Embora pareçam uma categoria homogênea, as carteiras podem apresentar diferenças marcantes. Alguns aplicam em vários empreendimentos, em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em um só imóvel. Alguns se focam em determinados tipos de empreendimentos – como escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outras possibilidades. E há os que, fazem um mix de tudo na carteira.
Fundos de papel (ou de recebíveis): Esses fundos compram títulos ligados ao mercado imobiliário, no lugar dos imóveis em si. Podem constar nas carteiras letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.
Fundos híbridos: Mesclam, na carteira, tanto papéis do segmento imobiliário (outros fundos imobiliários, LCIs, CRIs e entre outros) quanto investimentos em imóveis diretamente.
Cotas
Como acontece nos outros tipos de fundos, o patrimônio dos imobiliários é dividido em cotas. E são cotas que o investidor adquire ao aplicar em uma dessas carteiras. O retorno – seja pela distribuição dos rendimentos, seja pela valorização – é calculado proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.
As cotas dos fundos imobiliários mais populares são negociadas na bolsa de valores. Mas nem todos são listados no pregão. Nesse caso, eles precisam ser negociados diretamente entre os investidores, o que torna o processo um pouco menos simples – principalmente porque a liquidez, nesses casos, é menor. Significa que pode ser mais difícil se desfazer das cotas, caso essa seja a vontade do investidor.
Valor mínimo
É possível investir em fundos imobiliários a partir de uma cota. Isso significa que, com quantias inferiores até a R$ 100, já é possível começar a aplicar nessa modalidade. Nesse ponto, a negociação de fundos imobiliários lembra as operações com ações no mercado fracionário, em que é possível comprar quantias pequenas de papéis.
Custos
Quem investe em fundos imobiliários está sujeito a dois tipos de custos diferentes. De um lado, é preciso pagar pelos serviços de administração e gestão. Portanto, essas carteiras também envolvem a cobrança de uma taxa de administração. Pode haver ainda uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo: se for superior ao de um indicador de referência, uma parte do ganho ficará com o gestor.
Além disso, há custos de negociação das cotas. Para comprá-las e vendê-las na bolsa de valores, é preciso pagar taxa de corretagem à corretora que intermediar as operações e emolumentos – assim como se faz ao negociar ações. É preciso checar ainda se a corretora cobra pela custódia (ou guarda) das cotas.
Rendimentos
Uma das formas mais conhecidas – e também atrativas – de retorno dos fundos imobiliários é a distribuição periódica de rendimentos. Por lei, eles são obrigados a distribuir rendimentos, no mínimo, uma vez por semestre. Muitos, no entanto, optam por realizar pagamentos mensais aos investidores, sendo uma fonte de renda recorrente.
O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A renda do aluguel dos imóveis pertencentes à carteira é a mais comum, mas os fundos também podem ganhar com a incorporação, com a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.
Não é raro que os rendimentos periódicos sejam superiores a indicadores de referência do mercado, como a taxa do CDI. No entanto, também podem haver perdas no meio do caminho. Pense em um fundo que obtém renda alugando imóveis. Caso ocorra a desocupação de um deles, haverá também impacto – mesmo que temporário – sobre o rendimento.
Tributação
Os fundos imobiliários têm uma particularidade no que diz respeito à cobrança de Imposto de Renda. Uma parte do retorno obtido com o investimento é isenta de tributação – mas outra, não. Entenda como isso funciona:
Rendimento: O rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda desde que: 1) o cotista tiver menos do que 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
Ganho de capital: O ganho obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Na hora em que as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20%.
Amortização
Em algumas situações, podem ocorrer amortizações das cotas de um fundo imobiliário, que são pagamentos representando a devolução do capital aplicado pelo investidor na carteira. Um caso clássico de amortização ocorre quando o fundo vende algum dos seus imóveis, sem previsão de reinvestir o dinheiro em outro ativo.
Há ainda outras razões para que haja uma amortização. Lembre-se de que os fundos imobiliários são fechados, o que significa que as cotas não podem ser resgatadas a pedido dos cotistas. Alguns deles, no entanto, preveem um prazo de duração específico, ao fim do qual serão liquidados. Quando esse é o caso, os recursos também são devolvidos aos investidores.
Índice Ifix
Criado para acompanhar o desempenho dos fundos imobiliários, o Ifix é um índice composto por cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3. O Ifix reflete tanto as variações nos preços dos fundos incluídos no índice, como também o impacto da distribuição de rendimentos por parte das carteiras.
A carteira do Ifix é revisada periodicamente, a cada quatro meses. Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário precisa obedecer alguns critérios, como ter sido negociado em 60% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.
Site Utilizados:
https://www.infomoney.com.br/guias/fundos-imobiliarios/
https://blog.rico.com.vc/fundos-imobiliarios
Comentários
Postar um comentário