Para escolher a carteira mais adequada, o investidor precisa prestar atenção a pelo menos sete aspectos. Alguns se referem aos imóveis incluídos nos fundos, outros a questões de mercado e de negociação.
Portfólio
Um fundo imobiliário não é diferente de um fundo de ações ou de renda fixa em um aspecto: seu desempenho depende dos ativos que estiverem incluídos na carteira. É necessário avaliar com atenção que imóveis ou papéis pertencem ao fundo e quais são as perspectivas para cada um deles.
Bons imóveis tendem a ser alugados ou vendidos com maior facilidade, em negociações favoráveis. Não dá para esperar o mesmo de um prédio antigo e desatualizado, que não tenha passado por manutenção ou reformas, ou que tenha pendências judiciais de contratos anteriores.
Localização
No mercado imobiliário, a localização é um dos elementos mais importantes. Por isso, é importante consultar os documentos do fundo para verificar onde estão os imóveis da carteira que interessa a você. Ficam em cidades grandes ou pequenas? Estão em regiões centrais ou periféricas? Se forem áreas comerciais, são bem abastecidas de infraestrutura urbana?
As respostas a essas perguntas ajudam a entender tanto qual é o potencial de valorização dos imóveis no futuro, quanto a facilidade para alugá-los, assegurando os rendimentos dos investidores.
Inquilinos
A qualidade dos inquilinos de um imóvel é importante porque são eles que asseguram os rendimentos periódicos do fundo. Locatários que atrasem os pagamentos, não cumpram regras ou depredem o patrimônio podem causar muita dor de cabeça para os investidores de um fundo imobiliário.
Há uma relação direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos. Por isso, é necessário atentar a esses dois itens ao avaliar um fundo. Procure descobrir um pouco mais sobre o histórico de locação dos imóveis da carteira. Essa informação vai ajudar você a entender melhor os riscos envolvidos no investimento.
Gestão e performance
Você provavelmente já ouviu que rentabilidade passada não representa garantia de retorno no futuro. Isso é verdade, mas, ainda assim, é importante conhecer o trabalho da gestão e o histórico de rentabilidade na hora de escolher um fundo imobiliário.
Essa análise permite identificar como a carteira se comporta em períodos distintos de mercado e em situações diversas. O investimento em imóveis envolve certas habilidades dos gestores – como o bom relacionamento com inquilinos, a capacidade de negociação e o discurso persuasivo –, que não são necessárias quando investem em ativos como ações ou títulos públicos. Vale a pena tirar um tempo para estudar sobre suas estratégias de gestão, além de buscar os dados de desempenho disponíveis no site da CVM.
Liquidez
Os fundos imobiliários são fechados, e, por isso, suas cotas precisam ser vendidas para que o investidor recupere o dinheiro que aplicou. Essa negociação depende de haver interessados em comprá-las. É mais fácil encontrá-los quando os fundos são listados na bolsa de valores do que quando não são.
A liquidez dos fundos imobiliários na B3 vem crescendo nos últimos anos, mas depende de cada carteira. Há cotas que são negociadas todos os dias no pregão e também outras que passam semanas sem nenhuma operação. Nesses casos, o investidor pode levar algum tempo para conseguir se desfazer do investimento, a menos que esteja disposto a oferecer as cotas por um valor reduzido.
Preço
O preço das cotas reflete tanto o valor dos ativos incluídos em um fundo imobiliário quanto a perspectiva dos investidores para o desempenho da carteira. Por isso, é recomendável fazer algumas análises sobre ele antes de investir. Uma avaliação simples e bastante usada é a comparação do preço de negociação com o valor patrimonial das cotas – ou simplesmente, P/VP.
Se as cotas de um fundo imobiliário são negociadas abaixo do valor patrimonial, isso pode sinalizar duas situações. Pode indicar que os investidores não estão avaliando corretamente quanto vale o fundo, uma situação que pode se equilibrar no futuro – e aí está uma oportunidade de investimento. Por outro lado, pode também sugerir problemas com a carteira – e você é que talvez ainda não os conheça.
Dividend Yield
Costuma ser chamada de dividend yield a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as distribuições periódicas de rendimentos. O cálculo é simples: basta dividir o valor dos rendimentos pela cotação das cotas do fundo. Pode ser feito tanto em base mensal, quanto anual (nesse caso, deve-se somar as distribuições realizadas no período para fazer a conta).
O indicador é importante para que o investidor possa, por exemplo, comparar os fundos em que está avaliando investir. Um fundo que tenha um dividend yield de 6% ao ano tem uma vantagem sobre outro de 5% ao ano. A conta também permite fazer uma avaliação comparativa com outros tipos de investimentos, como ações que pagam dividendos ou até produtos de renda fixa.
Site utilizado:
https://www.infomoney.com.br/guias/fundos-imobiliarios/
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